Nedávno mě oslovil klient, který se už několik měsíců snažil prodat svůj pozemek, ale bez úspěchu. Jednalo se o rozlehlý kus země na atraktivním místě, ovšem pro většinu zájemců byl příliš velký a finančně náročný. Po analýze situace jsem mu navrhl řešení – rozdělit pozemek na dvě menší části a každou z nich nabídnout samostatně. Tento přístup se ukázal jako velmi efektivní a vedl k úspěšnému prodeji. V tomto článku vám ukážu, jak postupovat a na co si dát pozor, pokud byste chtěli něco podobného udělat i vy.
Co udělat, než začnete dělit pozemek?
Než se pustíte do rozdělení pozemku, je důležité si ověřit několik klíčových faktorů, které mohou celý proces usnadnit nebo naopak zkomplikovat.
- Prověřte aktuální využití pozemku
Ne každý pozemek lze rozdělit tak, jak si představujete. Klíčové je zjistit, jak je veden v katastru nemovitostí. Pokud je například část pozemku evidována jako orná půda a jiná část jako stavební parcela, může stavební úřad dělení zamítnout. V takovém případě je nutné nejprve požádat o změnu využití území, což se provádí prostřednictvím příslušného formuláře na stavebním úřadě.
- Ověřte, zda se pozemek nachází v zastavitelném území
Dalším krokem je zjistit, zda se pozemek nachází v území určeném k zástavbě. Pokud ano, znamená to, že obec zde plánuje nebo umožňuje výstavbu, což výrazně zvyšuje šance na schválení rozdělení. Tento údaj zjistíte v územním plánu obce nebo na stavebním úřadě.
- Dohoda mezi spoluvlastníky
Pokud pozemek nevlastníte sami, je nutné získat souhlas všech spoluvlastníků s jeho rozdělením. Jakýkoli nesouhlas může proces výrazně zkomplikovat a v krajním případě i znemožnit. Doporučuji proto mít všechny dohody písemně a včas si vše vykomunikovat, aby nedocházelo k nečekaným komplikacím.
Jak rozdělit pozemek?
Podání žádosti
Prvním krokem k úspěšnému rozdělení pozemku je podání žádosti o vydání rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků, kterou naleznete na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj nebo můžete žádost podat přímo v portálu stavební správy. V žádosti je nutné uvést parcelní číslo a katastrální území pozemku, identifikační údaje žadatele a specifikovat, zda žádost podáváte samostatně, nebo prostřednictvím zástupce. Dále je třeba popsat důvod dělení a uvést plánované výměry nově vzniklých pozemků. K žádosti se přikládají přílohy uvedené v částech B a C formuláře, mezi které patří například doklad o vlastnictví a stanoviska dotčených orgánů (např. ochrany životního prostředí, památkové péče či dopravy).
Součástí dokumentace je také návrh geometrického plánu. V této fázi však není nutné, aby jej zpracoval geodet, protože stavební úřad nebo dotčené osoby mohou podávat různé námitky, které povedou k jeho úpravám. Finančně výhodnější je tedy připravit si pouze orientační náčrt – stačí si z katastru stáhnout mapu pozemku, zakreslit rozdělení červenou barvou, doplnit rozměry a vyznačit přístup k veřejné komunikaci. Každý nově vzniklý pozemek označte písmeny abecedy. Stavební úřad v rozhodnutí stanoví podmínky pro nové rozdělení, včetně vymezení parcel a zajištění přístupu ke každému pozemku z veřejné komunikace.
Souhlas stavebního úřadu
Po podání žádosti stavební úřad zahájí územní řízení, jehož výsledkem může být buď územní rozhodnutí, nebo souhlasné sdělení. Územní rozhodnutí stanovuje podmínky pro nové rozdělení pozemku, včetně určení parcelních čísel, vyznačení hranic a zajištění přístupu k veřejné komunikaci. Toto rozhodnutí je doplněno grafickou přílohou a jeho vydání podléhá správnímu poplatku 1 000 Kč. Pokud však úřad vyhodnotí, že dělení pozemku nevyžaduje žádné další podmínky, může místo rozhodnutí vydat souhlasné sdělení, čímž pouze potvrdí soulad záměru s předpisy a proces dělení urychlí.
Existují však situace, kdy souhlasné sdělení nelze vydat, například pokud je dělení vázáno na územní studii nebo regulační plán. Speciální pravidla platí také pro dělení lesních pozemků, kdy výměra jednoho dílu klesne pod 1 hektar – v takovém případě je nutné získat souhlas orgánu státní správy lesů. Tento souhlas však nemusí být udělen, pokud by nově vzniklé parcely měly nevhodný tvar nebo velikost, což by znemožnilo efektivní lesní hospodaření.
Zpracování geometrického plánu
Jakmile získáte územní rozhodnutí nebo souhlasné sdělení, je na řadě odborné zpracování geometrického plánu. Tento dokument vyhotovuje geodet. Geometrický plán slouží jako podklad pro zapsání nového rozdělení pozemku do katastru nemovitostí a musí splňovat veškeré zákonné náležitosti.
Cena za vyhotovení geometrického plánu se pohybuje kolem 5 000 Kč, ale může se lišit v závislosti na složitosti rozdělení a lokalitě. Proces jeho zpracování obvykle zabere minimálně týden, přičemž geodet na místě provede přesné zaměření, připraví plán a ověří jeho správnost.
Po dokončení je plán v elektronické podobě odeslán na katastrální úřad k přezkoumání. Pokud je vše v pořádku, úřad plán schválí a nově vzniklým parcelám přidělí unikátní parcelní čísla. Teprve poté je možné dokončit celý proces rozdělení pozemku a zapsat změny do katastru nemovitostí.
Vklad na katastrálním úřadu
Po dokončení geometrického plánu a získání souhlasu stavebního úřadu s rozdělením pozemku je možné provést zápis nově vzniklých parcel do katastru nemovitostí. Majitel má v tomto kroku dvě možnosti – může nové pozemky nechat zapsat hned, nebo s tímto krokem počkat až do doby, kdy bude chtít některou z parcel prodat či jinak převést na jinou osobu.
Pokud se rozhodne pro okamžitý zápis, podá na katastrální úřad ohlášení změny údajů o pozemku, ke kterému přiloží geometrický plán a souhlas stavebního úřadu. Tento krok je zdarma, protože se nejedná o vklad práva, ale pouze o evidenční změnu. Pro podání lze využít formulář Ohlášení změny údajů o pozemku k zápisu do katastru nemovitostí, který je dostupný na webu ČÚZK. Ačkoliv není povinný, usnadňuje správné vyplnění žádosti.
Druhou variantou je vyčkat se zápisem do doby, než se bude řešit převod vlastnictví. V takovém případě se nový pozemek poprvé objeví v katastru nemovitostí až společně s vkladem vlastnického práva na základě kupní nebo darovací smlouvy. V tomto případě je nutné katastrálnímu úřadu předložit nejen geometrický plán, ale i příslušnou smlouvu a návrh na vklad, který se podává na předepsaném formuláři dle vyhlášky č. 359/2013 Sb. Tento krok již podléhá správnímu poplatku ve výši 2 000 Kč.
Kolik stojí rozdělení pozemku?
Cena rozdělení pozemku se skládá z několika poplatků. Počítejte s těmito hlavními náklady:
- Geodetické práce a vypracování geometrického plánu: cca 5 000 Kč (může se lišit dle složitosti a lokality).
- Správní poplatek za územní rozhodnutí o dělení pozemku: 1 000 Kč (pokud úřad vydá pouze souhlasné sdělení, je tento krok zdarma).
- Poplatek za vklad nově vzniklých pozemků do katastru: 2 000 Kč (platí se pouze při vkladu vlastnického práva, nikoliv při ohlášení změny údajů).
Celkové náklady se tedy mohou pohybovat mezi 6 000 až 8 000 Kč, případně více v závislosti na složitosti rozdělení a nutnosti dalších dokumentů.
Jak dlouho trvá rozdělení pozemku?
Proces rozdělení pozemku může trvat několik měsíců. Nejvíce času zabere schvalování na stavebním úřadě a katastrálním úřadě. Obvykle počítejte s těmito lhůtami:
- Vypracování geometrického plánu: cca 1–3 týdny.
- Schválení stavebním úřadem: 30–60 dní (může se protáhnout v případě námitek).
- Zápis do katastru nemovitostí: cca 30 dní.
Celkově tedy proces může trvat 2 až 6 měsíců v závislosti na složitosti a rychlosti úřadů.
Závěr
Rozdělení pozemku je proces, který vyžaduje pečlivou přípravu a orientaci v právních a administrativních krocích. I když se může zdát složitý, s dobrým plánem a odbornou pomocí lze vše zvládnout efektivně a bez zbytečných komplikací. Pokud si nejste jisti, jak správně postupovat, nebo chcete, aby celý proces probíhal hladce, ráda vám pomohu. Jako zkušený realitní makléř s hlubokými znalostmi v oblasti správy pozemků vás provedu každým krokem a zajistím, že vše bude v souladu s platnými předpisy. Nebojte se obrátit na mě a využijte mé zkušenosti pro rychlé a bezproblémové rozdělení vašeho pozemku.
